Как система WWS помогает платить за аренду меньше (и как Findify считает баллы автоматически)
Разбираемся, как работает нидерландская система WWS, как она влияет на максимальную арендную плату и как Findify помогает мгновенно оценить справедливую цену жилья.
Введение
Если вы снимаете жильё в Нидерландах, то наверняка слышали о Woningwaarderingsstelsel (WWS) - системе оценки жилья. Это государственная система, которая определяет, сколько максимально может стоить аренда квартиры в зависимости от её качества, энергоэффективности и удобств, а не только от расположения или рыночного спроса.
В этом материале мы объясним, как именно работает система WWS, на что начисляются баллы, и как Findify теперь автоматически рассчитывает примерное количество этих баллов, чтобы вы сразу видели - справедлива ли цена аренды.
Что такое система WWS
WWS (Woningwaarderingsstelsel) - это общенациональная система подсчёта баллов, по которой рассчитывается максимально допустимая арендная плата для большинства квартир и домов в Нидерландах.
Баллы начисляются по объективным критериям:
| Категория | Примеры факторов |
|---|---|
| Площадь и планировка | Количество квадратных метров, комнат, наличие балкона или сада |
| Удобства | Кухня, ванная, отопление, кладовая |
| Энергоэффективность | Класс энергоэффективности (A+++–G), изоляция, вентиляция |
| WOZ-стоимость | Налоговая оценка недвижимости, отражающая качество района и инфраструктуру |
Общее количество баллов определяет, к какому сегменту аренды относится жильё:
| Сегмент | Баллы | Примерный максимум аренды (2025) |
|---|---|---|
| Социальное жильё | ≤ 143 | до €900 |
| Средний сегмент | 144–186 | €900–€1 184 |
| Свободный рынок | ≥ 187 | не регулируется законом |
Как это работает на практике
- Каждая характеристика добавляет баллы. Например, квартира с энергоэффективностью A получает примерно 32 балла, а со старой кухней - всего 5–8.
- Общее количество баллов определяет максимальную цену аренды по таблицам Huurcommissie.
- С 2025 года арендодатели обязаны предоставлять расчёт WWS при заключении нового договора.
- Арендаторы могут проверить - если аренда выше, чем разрешено по баллам, можно подать жалобу и снизить цену.
Важно знать: С 2025 года регулирование аренды распространяется не только на социальное жильё - квартиры с оценкой до 186 баллов теперь тоже подпадают под закон о контроле цен.
Как начисляются баллы
🏠 Площадь и планировка
Каждый квадратный метр добавляет примерно 1 балл. Балкон, сад или кладовая дают дополнительно 1–5 баллов в зависимости от качества и размеров.
⚡ Энергоэффективность
Энергопоказатели стали одним из ключевых факторов с 2022 года. Вот официальная шкала 2025 года:
| Энерго-класс | Баллы |
|---|---|
| A+++ | 44 |
| A++ | 40 |
| A+ | 36 |
| A | 32 |
| B | 28 |
| C | 24 |
| D | 20 |
| E | 16 |
| F | 12 |
| G | 8 |
Переход с D на A может добавить около 12 баллов, что означает примерно +€80–100 к допустимой арендной плате.
🍳 Кухня и ванная
| Тип | Баллы |
|---|---|
| Современная кухня (4+ приборов, качественные материалы) | 15–20 |
| Обычная кухня | 10–12 |
| Старая или минимальная кухня | 4–8 |
| Новая или улучшенная ванная | 10–15 |
| Простая ванная | 5–8 |
💶 WOZ-стоимость
WOZ - это государственная оценка рыночной стоимости, которая отражает инфраструктуру, удобство района и транспортную доступность. Формула:
Баллы WOZ = (WOZ-стоимость ÷ €9 000) но не более 33% от общего количества баллов WWS.
| WOZ-стоимость | Примерно баллов |
|---|---|
| €100 000 | 11 |
| €200 000 | 22 |
| €300 000 | 33 |
| €400 000 | 44 |
| €500 000 | 50 (предел) |
Таким образом, дома в более развитых или центральных районах автоматически получают больше баллов.
Как использовать систему WWS с выгодой
Для арендаторов
- Проверяйте, соответствует ли цена аренды количеству баллов - это можно сделать на сайте Huurcommissie или прямо в Findify.
- Если жильё набирает меньше 143 баллов, оно относится к социальному сектору, и цена должна быть ограничена.
- Сравнивайте квартиры не только по площади, но и по соотношению качество/стоимость.
Для арендодателей
- Планируйте улучшения разумно: новая кухня, хорошая изоляция или энергоэффективный котёл могут существенно поднять баллы.
- Стремитесь к 187 баллам и выше, чтобы попасть в свободный сектор.
- Готовьте документы заранее - с 2025 года расчёт WWS обязателен при новом договоре.
Совет: Платформы вроде Rentbuster и Findify показывают, как даже небольшие улучшения - например, установка более экономичного отопления - могут повысить рейтинг жилья и законно увеличить аренду.
Как Findify автоматизировал WWS
В Findify теперь встроена система, которая автоматически оценивает баллы WWS для каждой квартиры.
Алгоритм анализирует:
- площадь жилья (м²),
- энергоэффективность,
- описание кухни и ванной,
- показатели WOZ и района.
Результат - примерное количество WWS-баллов и предполагаемая максимально допустимая арендная плата.
Теперь пользователи видят:
- ✅ справедлива ли цена аренды,
- ⚖️ насколько жильё близко к порогу 187 баллов,
- 💡 какие характеристики больше всего влияют на итоговый рейтинг.
Эта функция делает Findify первой платформой в Нидерландах, которая показывает не только рыночную, но и регуляторную ценность жилья.
Почему это важно
С 2025 года закон Wet betaalbare huur (Закон о доступной аренде) официально распространяет контроль цен и на средний сегмент жилья. Муниципалитеты теперь могут штрафовать арендодателей, если цена выше, чем разрешено по баллам WWS.
Приложения вроде Findify помогают сделать рынок прозрачным - и для арендаторов, и для владельцев, и для государства.
Важно: С 1 января 2025 года арендодатель обязан предоставить арендатору расчёт баллов WWS при заключении нового договора аренды.
Заключение
Система WWS - это не просто бюрократия, а инструмент, который обеспечивает честные и прозрачные отношения между арендатором и владельцем жилья. Понимая, как она работает, можно защитить свои интересы и принимать более взвешенные решения.
Главная мысль: Используйте Findify, чтобы увидеть примерный WWS-рейтинг квартиры и убедиться, что вы платите справедливую цену - быстро, точно и удобно.