Das WWS-Punktesystem in den Niederlanden verstehen - und wie Findify es automatisch berechnet
Erfahren Sie, wie das niederländische WWS-System die maximale Miete bestimmt, welche Faktoren den Score beeinflussen und wie Findify automatisch WWS-Punkte berechnet, um die Fairness eines Mietpreises zu beurteilen.
Einführung
Wenn Sie schon einmal eine Wohnung in den Niederlanden gemietet haben, sind Sie wahrscheinlich über den Begriff Woningwaarderingsstelsel (WWS) gestolpert - das niederländische Bewertungssystem für Mietwohnungen. Dieses System sorgt dafür, dass Mieten fair festgelegt werden - basierend auf Qualität, Energieeffizienz und Ausstattung, statt nur auf Lage oder Marktnachfrage.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie das WWS funktioniert, welche Faktoren in die Punkteberechnung einfließen und wie Findify automatisch einen geschätzten WWS-Score berechnet, damit Sie sofort erkennen, ob ein Mietpreis angemessen ist.
Was ist das WWS-Punktesystem?
Das Woningwaarderingsstelsel (WWS) ist ein landesweites Punktesystem, das die gesetzlich zulässige Höchstmiete für die meisten niederländischen Mietwohnungen bestimmt.
Punkte werden nach objektiven Kriterien vergeben:
| Kategorie | Beispiele |
|---|---|
| Fläche & Grundriss | Wohnfläche (m²), Anzahl der Räume, Balkon oder Terrasse |
| Ausstattung | Küche, Bad, Heizsystem, Abstellraum |
| Energieeffizienz | Energielabel (A+++-G), Isolierung, Lüftung |
| WOZ-Wert | Staatlich festgelegter Immobilienwert basierend auf Lage und Infrastruktur |
Der Gesamtscore bestimmt die Mietkategorie:
| Segment | Punktebereich | Max. Miete (2025) |
|---|---|---|
| Sozialer Wohnungsbau | ≤ 143 | bis ca. €900 |
| Mittelmiete | 144-186 | €900 - €1.184 |
| Freier Sektor | ≥ 187 | keine gesetzliche Grenze |
Wie funktioniert das in der Praxis?
-
Jede Eigenschaft der Wohnung bringt Punkte. Ein Energielabel A gibt z. B. rund 32 Punkte, eine stark veraltete Küche dagegen nur 5-8.
-
Der Gesamt-WWS-Score bestimmt die maximale Basismiete, gemäß den Tabellen der Huurcommissie.
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Seit 2025 müssen Vermieter bei neuen Mietverträgen eine offizielle WWS-Berechnung beilegen.
-
Mieter können Einspruch erheben - liegt der Mietpreis über dem zulässigen Wert, kann die Huurcommissie ihn reduzieren.
Wussten Sie schon? Seit 2025 gilt die Mietregulierung auch für den Mittelmietsektor bis 186 Punkte.
Wie die Punkte berechnet werden
🏠 Wohnfläche & Grundriss
Jeder Quadratmeter Wohnfläche bringt ungefähr 1 Punkt. Balkone, Gärten oder Abstellräume ergeben 1-5 Zusatzpunkte, abhängig von Größe und Qualität.
⚡ Energieeffizienz
| Energielabel | Punkte |
|---|---|
| A+++ | 44 |
| A++ | 40 |
| A+ | 36 |
| A | 32 |
| B | 28 |
| C | 24 |
| D | 20 |
| E | 16 |
| F | 12 |
| G | 8 |
Ein Upgrade von Label D auf A liefert ca. 12 Punkte zusätzlich - was rund €80-100 mehr erlaubte Miete bedeutet.
🍳 Küche & Bad
| Typ | Punkte |
|---|---|
| Moderne Küche (4+ Geräte, hochwertige Materialien) | 15-20 |
| Standardküche | 10-12 |
| Veraltete/minimale Küche | 4-8 |
| Renoviertes Bad | 10-15 |
| Einfaches Bad | 5-8 |
💶 WOZ-Wert
Der WOZ-Wert spiegelt Lagequalität, Infrastruktur und Erreichbarkeit wider.
WOZ-Punkte = WOZ-Wert ÷ €9.000 (max. 33 % des gesamten WWS-Scores)
| WOZ-Wert | Punkte |
|---|---|
| €100.000 | 11 |
| €200.000 | 22 |
| €300.000 | 33 |
| €400.000 | 44 |
| €500.000 | 50 (Obergrenze) |
Wohnungen in zentralen oder beliebten Stadtteilen erhalten dadurch automatisch höhere WWS-Punkte.
Wie Sie das WWS zu Ihrem Vorteil nutzen können
Für Mieter
- Überprüfen Sie die Fairness der Miete - über die Huurcommissie oder die automatische WWS-Schätzung von Findify.
- Überteuerte Mieten anfechten: <143 Punkte = sozialer Wohnungsbau → Mietobergrenze gilt.
- Wert statt Fläche vergleichen: eine kleinere Wohnung mit gutem Energielabel kann günstiger sein.
Für Vermieter
- Gezielte Modernisierungen planen: bessere Isolierung, neue Küche oder modernes Bad steigern die Punktzahl.
- Ziel: 187 Punkte oder mehr, um in den freien Sektor zu gelangen.
- Dokumentation bereithalten: seit 2025 Pflicht bei Neuverträgen.
Tipp: Tools wie Rentbuster und Findify zeigen, wie kleine Verbesserungen - z. B. ein neues Energielabel oder ein renoviertes Bad - den Score deutlich erhöhen können.
Wie Findify das WWS-System integriert
Findify verfügt über ein automatisches WWS-Bewertungssystem, das für jede Wohnung eine Schätzung erstellt.
Der Algorithmus analysiert:
- Wohnfläche (m²)
- Energielabel
- Beschreibung von Küche und Bad
- WOZ-Indikatoren & Lage
Ergebnis:
- geschätzter WWS-Score,
- maximal zulässige Miete,
- wichtigste Einflussfaktoren.
Damit ist Findify die erste Mietplattform, die nicht nur die Marktmiete zeigt, sondern auch die regulatorische Bewertung der Wohnung.
Warum das heute besonders wichtig ist
Mit der Wet betaalbare huur (Gesetz für bezahlbare Mieten) wurde die Mietregulierung auf den Mittelstand ausgeweitet. Gemeinden dürfen Bußgelder verhängen, wenn Vermieter zu viel verlangen.
Plattformen wie Findify sorgen damit für echte Transparenz - für Mieter, Vermieter und Behörden.
Achtung: Seit dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter den WWS-Punktestand bei jedem neuen Mietvertrag verpflichtend angeben.
Fazit
Das WWS-Punktesystem ist ein zentraler Baustein für einen fairen und transparenten Mietmarkt in den Niederlanden. Mit dem Wissen, wie das System funktioniert - und dank der automatischen WWS-Schätzung von Findify - können Mieter und Vermieter deutlich bessere Entscheidungen treffen.
Merksatz: Nutzen Sie Findify, um den geschätzten WWS-Score einer Wohnung zu sehen und sofort zu prüfen, ob der Mietpreis fair ist - schnell, präzise und transparent.